Reclamación de gastos de formalización de hipoteca

La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2.015, junto con la dictada posteriormente por la Audiencia Provincial de Zaragoza de 28 de diciembre de 2.016, han supuesto un verdadero hito jurídico pues han abierto la puerta a que millones de consumidores puedan reclamar los gastos que, en su día, pagaron al constituir la hipoteca de sus viviendas.

El supuesto de hecho es de fácil comprensión: el Tribunal Supremo declara nulas de pleno derecho las cláusulas establecidas en la escritura de constitución de la hipoteca que obligan al consumidor o parte prestataria al pago a su exclusivo cargo de todos los gastos vinculados a dicha hipoteca.

La base de dicho argumento es el artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios que califica como cláusulas abusivas, en todo caso, “la transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables” (número 2º), así como “la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponde al empresario” (número 3º)

1.- PASOS PREVIOS A LA RECLAMACIÓN

Vd. debe buscar la escritura de constitución de su hipoteca y comprobar, en el cuerpo de la misma, que su Banco, en alguna cláusula, le impuso la obligación de hacerse cargo de todos los gastos derivados de la escritura. En el supuesto de que dicha estipulación no aparezca de forma clara, le recomendamos que nos envíe dicha escritura para comprobar si tiene o no derecho a entablar la reclamación.

2.- ¿QUÉ GASTOS SE PUEDEN RECLAMAR? ¿CUÁNTO SUPONEN EN LA PRÁCTICA?
Los gastos a reclamar son los honorarios que Vd. pagó de Notaría y Registro de la Propiedad por la hipoteca de su vivienda, ojo, no se debe confundir con la escritura de compraventa, así como lo abonado por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (que suele ser la cantidad mayor) y los gastos que le cobró la gestoría (normalmente vinculada al banco) por la tramitación. Los gastos de la tasación del inmueble no son, en opinión de este despacho, reclamables automáticamente y hay que hacer un estudio, caso por caso, de cada supuesto de hecho.

Es esencial que Vd. disponga de las facturas que acreditan los pagos de dichas cantidades, que, normalmente, va a encontrar al final de la escritura (el Modelo 601 de la Comunidad de Madrid o el equivalente en otros Comunidades lo encontrará grapado en la última página de la escritura)

En caso de no encontrar dichas facturas, puede pedir un duplicado en cada uno de los organismos, siendo aconsejable que lo haga a través de nuestro despacho por el retraso e incluso negativa en algunos supuestos.

En la práctica, para que se haga una idea, hemos reclamado por los gastos de una hipoteca de 522.000 euros, que ha dado lugar a una reclamación de 8.763,47 € en la Comunidad de Madrid; en otra de 254.000 euros, estamos reclamando 5.774,25 €

3.- ¿CÓMO SE PUEDE RECLAMAR? ¿QUÉ PLAZOS TENGO PARA RECLAMAR?
La reclamación consta de dos fases:

3.1.- Reclamación extrajudicial al Banco
Una vez que disponga de toda la documentación (recordamos: escritura de hipoteca, facturas de Notaría, Registro, Gestoría y Modelo 601), se debe hacer una reclamación previa al Servicio de Atención al Cliente de la entidad con la que contrató su hipoteca, escrito al que debe adjuntar toda la documentación.

Es importante que huya de reclamaciones que se encuentren en Internet, modelos estereotipados, etc. Le recordamos que Ortiz Sierra Abogados cobrará sus honorarios, como describimos abajo, por todo el procedimiento, por lo que le aconsejamos que deje su redacción en nuestras manos, ya que es muy diferente una reclamación de una hipoteca que continúa pagándose a otra ya cancelada, por ejemplo, o reclamaciones de matrimonios ya divorciados, etc. Insistimos en que cada supuesto es diferente, y, como ya sucedió con las participaciones preferentes, se debe individualizar para asegurar el éxito en su reclamación.

3.2.- Reclamación judicial
En caso de que la entidad financiera no conteste en el plazo de 2 meses o conteste de forma negativa (lo cual, es de esperar) hay que formular demanda judicial ante el Juzgado donde el banco tenga su sucursal abierta o ante el de su domicilio actual.

La reclamación se hace efectiva de forma judicial mediante la presentación de la correspondiente demanda, que debe ir firmada por Procurador ejerciente y por Abogado en ejercicio si la cuantía reclamada es superior a 2.000 euros.

Los trámites posteriores son diferentes si la cuantía reclamada es superior a los 6.000 euros (pues se trata de un Juicio Ordinario) o inferior (Juicio Verbal), oscilando su duración en función de cada partido judicial y de cada juzgado, pero pudiéndose establecer un plazo medio de entre 6 y 12 meses para el Juicio Verbal y de entre 12 y 18 meses para el Juicio Ordinario.

3.3.- Plazos para reclamar
La acción de nulidad de pleno derecho de una cláusula como la que impugnamos es imprescriptible, por lo que se podría reclamar en cualquier momento; sin embargo, nuestra experiencia aconseja reclamar en el plazo de 4 años desde diciembre de 2.015, es decir, hasta diciembre de 2.019 por ser dicho plazo el de la acción de nulidad relativa.

Con respecto a hipotecas ya abonadas por completo, no aconsejamos reclamar aquéllas que se terminaron de pagar antes de diciembre de 2.011.

4.- FIN DEL PROCEDIMIENTOS Y HONORARIOS
La reclamación terminará con Sentencia, pudiendo plantearse diferentes escenarios.

• Si la sentencia acoge de forma total nuestras pretensiones, condenará a la entidad bancaria a devolverle todos los gastos, así como los intereses legales desde la interposición de la demanda y las costas judiciales, por lo que nuestros honorarios serán abonados por la parte contraria.
• Puede ser que la sentencia estime sólo parcialmente la demanda, al considerar que algunos de los conceptos reclamados no proceden (por ejemplo, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es el concepto más controvertido en la práctica). En este caso, al no haber condena en costas hacia la entidad, en su calidad de cliente de Ortiz Sierra Abogados sólo se le cobrará el 8% de la cantidad total percibida por Vd.
• Aunque no es deseable ni probable, se le debe advertir que, al no haber todavía una jurisprudencia consolidada, la sentencia podría ser contraria a nuestras pretensiones, por lo que cabe una condena en costas, es decir, que Vd. debe abonar los gastos de abogado y procurador del banco.

Debe tener en cuenta que en reclamaciones superiores a 2.000 euros es preceptivo ser representado por Procurador.

5.- FORMA DE CONTACTO

Si está interesado en la revisión de su escritura y en el cálculo de los gastos que tendría derecho a reclamar, así como a ampliar la información aquí contenida, lo puede hacer a través de una triple vía:

• Solicitando directamente una cita en nuestro despacho de Majadahonda o de Madrid en el teléfono 91 639 66 93; le recordamos que dicha consulta es sin compromiso y no tiene coste alguno para Vd.
• Enviando una copia de la documentación, adjuntando sus datos de contacto  a la dirección postal : Ortiz Sierra Abogados, Calle Puerto de los Leones, 2 – 1º Oficina 7 28.220 Majadahonda (Madrid)
• Enviando una copia escaneada de la documentación al correo electrónico info@ortizsierra.com

Medidas tributarias del Real Decreto-ley 3/2016, de 2 de diciembre

En el BOE del pasado 3 de diciembre (texto aquí) se publicaba el Real Decreto-ley mediante el que se han aprobado una serie de medidas tributarias con el fin de poder alcanzar el objetivo de déficit para el año 2.017. Además del aumento de la recaudación, se han aprobado también unas medidas contra el fraude cuya implantación se hará también a lo largo del próximo año.

Tratando de sintetizar por materias el contenido y reformas contenidas en el Real Decreto-ley 3/2016, podemos destacar:

1.- Reforma de la Ley General Tributaria: Nuevos supuestos inadmisión de aplazamiento o fraccionamiento de deudas tributarias (Modificación artículo 65.2 LGT)

Se suprime la excepción normativa que abría la posibilidad de aplazamiento o fraccionamiento de las retenciones e ingresos a cuenta.

También introduce nuevos supuestos de deudas tributarias que tampoco podrán ser objeto de aplazamiento o fraccionamiento:

–              las liquidaciones tributarias confirmadas total o parcialmente en virtud de resolución firme cuando previamente hayan sido suspendidas durante la tramitación del correspondiente recurso o reclamación en sede administrativa o judicial.

–              los derivadas de tributos repercutidos, salvo que se justifique debidamente que las cuotas repercutidas no han sido efectivamente pagadas, dado que el efectivo pago de dichos tributos por el obligado a soportarlos implica la entrada de liquidez en el sujeto que repercute.

–              las correspondientes a obligaciones tributarias que deba cumplir el obligado a realizar pagos fraccionados del Impuesto sobre Sociedades.

2.- Impuesto sobre el Patrimonio en el ejercicio 2017

En el Impuesto sobre el Patrimonio se procede a prorrogar durante 2017 la exigencia de su gravamen.

La bonificación general de la cuota íntegra, del 100% a los sujetos pasivos por obligación personal o real de contribuir, prevista en el art.33 de la Ley 19/1991 tendrá efectos desde 1 de enero de 2018.

3.- Modificación de la Ley 38/1992 de Impuestos Especiales. En vigor a partir 03-12-2016

• En el Impuesto sobre Productos Intermedios y en el Impuesto sobre el Alcohol y Bebidas Derivadas, se incrementa en un 5 % la fiscalidad que grava el consumo de los productos intermedios y del alcohol y de las bebidas derivadas tanto en la Península como en las Islas Canarias.
• En el Impuesto sobre las Labores del Tabaco, se incrementa el peso del componente específico frente al componente ad valorem a la vez que se efectúa el consiguiente ajuste en el nivel mínimo de imposición, tanto para cigarrillos como para picadura para liar.

4.- Coeficientes de actualización de valores catastrales del artículo 32.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario para 2017

Dado que la medida tiene una repercusión inmediata en el IBI y que dicho Impuesto se devenga el 1 de enero de cada año natural, resulta obligada la utilización del mecanismo del real decreto-ley para que entre en vigor antes de dicha fecha. La medida ha sido solicitada por 2.452 municipios que cumplen los requisitos de aplicación de la Ley, que no podrían aprobar a tiempo nuevas ordenanzas fiscales para adaptar los tipos de gravamen en el IBI, por lo que no verían cumplidas las previsiones presupuestarias que hubieran realizado contando con dicha actualización.

5.- Modificaciones de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades

5.1.- Limitación a la compensación de bases imponible negativas para grandes empresas

Con efectos para los periodos impositivos que se inicien a partir de 01-01-2016, la nueva DA decimoquinta de la Ley 27/2014 regula nuevamente el límite a la compensación de bases imponibles negativas para grandes empresas con importe neto de la cifra de negocios sea al menos 20 millones de euros.

Adicionalmente, estable un nuevo límite en la aplicación de deducciones por doble imposición internacional o interna, generada o pendiente de compensar, con el objeto de conseguir que, en aquellos períodos impositivos en que exista base imponible positiva generada, la aplicación de créditos fiscales, al reducir la base imponible o la cuota íntegra, no minore el importe a pagar en su totalidad.

5.2.- Nuevo mecanismo de reversión de aquellos deterioros de valor de participaciones que resultaron fiscalmente deducibles en períodos impositivos previos a 2013.

Con efectos para los periodos impositivos que se inicien a partir de 01-01-2016, modifica la DT decimosexta de la Ley 27/2014 para establecer que la reversión se realiza por un importe mínimo anual, de forma lineal durante cinco años.

Se establece la incorporación automática de los referidos deterioros, como un importe mínimo, sin perjuicio de que resulten reversiones superiores por las reglas de general aplicación, teniendo en cuenta que se trata de pérdidas estimadas y no realizadas que minoraron la base imponible de las entidades españolas.

5.3.- Exención por dividendos o plusvalías

Con efectos para los periodos impositivos que se inicien a partir de 01-01-2017 se establece la no deducibilidad de las pérdidas realizadas en la transmisión de participaciones en entidades siempre que se trate de participaciones con derecho a la exención en las rentas positivas obtenidas, tanto en dividendos como en plusvalías generadas en la transmisión de participaciones.

Asimismo, queda excluida de integración en la base imponible cualquier tipo de pérdida que se genere por la participación en entidades ubicadas en paraísos fiscales o en territorios que no alcancen un nivel de tributación adecuado.

En estos casos, teniendo en cuenta el derecho comparado y la evolución de las propuestas normativas realizadas por la Unión Europea, resulta aconsejable adaptarse a normativas análogas a las previstas en países de nuestro entorno, descartando la incorporación de cualquier renta, positiva o negativa, que pueda generar la tenencia de participaciones en otras entidades, a través de un auténtico régimen de exención.

Modificación en la regulación del trabajo nocturno con riesgos especiales

Mediante el Real Decreto Real Decreto 311/2016, de 29 de julio, y en cumplimiento de la Directiva 2003/88/CE, de 4 de noviembre de 2003, relativa a determinados aspectos de la ordenación del tiempo de trabajo, se ha modificado el originario Real Decreto 1561/1995, de 21 de septiembre, sobre jornadas especiales de trabajo, en materia de trabajo nocturno.

Mientras que la norma anterior establecía un límite de 8 horas nocturnas de promedio en un periodo máximo de 15 días, la regulación actual establece el mismo límite, 8 horas nocturnas, en el curso de un periodo de 24 horas.

Para el establecimiento del trabajo que implique riesgos especiales, la norma se remite a lo establecido en los convenios colectivos o, en su defecto, a lo pactado entre el empresario y los representantes de los trabajadores.

Se establecen dos excepciones a ese límite de 8 horas:
1.- Cuando resulte necesario para prevenir y reparar siniestros u otros daños extraordinarios y urgentes.
2.- En el trabajo por turnos, cuando existieran irregularidades den el relevo de los mismos y siempre y cuando fuera por causa no imputable a la propia empresa.

Pueden leer el Real Decreto aquí

La obligación de registro de las horas diarias de trabajo

Varias sentencias de la Audiencia Nacional han modificado el sistema del cómputo de las horas extraordinarias en las empresas y, sobre todo, la carga de la prueba respecto de las mismas. La doctrina tradicional de que las horas extraordinarias debían probarse “hora a hora” y “día a día”, se debe completar (y sustituir) ahora la establecida en estas sentencias respecto a la obligación de las empresas de llevar un registro diario de las horas de trabajo.

El artículo 35.5 del Estatuto de los Trabajadores

El artículo 35.5 del Estatuto de los Trabajadores establece que “A efectos del cómputo de horas extraordinarias, la jornada de cada trabajador se registrará día a día y se totalizará en el período fijado para el abono de las retribuciones, entregando copia del resumen al trabajador en el recibo correspondiente.”

La interpretación tradicional, aclarada en la Sentencia de la Audiencia Nacional de diciembre de 2.015, se centraba en el comienzo del artículo, en el inciso “a efectos de cómputo de horas extraordinarias”, por lo que el argumento era que la realización de las horas extraordinarias es presupuesto imprescindible para que exista obligación de registro diario de la jornada.

El Real Decreto Ley 16/2013, de 20 diciembre, sobre Medidas para Favorecer La Contratación Estable y Mejorar la Empleabilidad de los Trabajadores, estableció de forma expresa que la jornada de los trabajadores a tiempo parcial se registraría día a día

De este modo, la mayoría de las empresas, salvo aquéllas que tenían establecido un sistema automático de registro de entrada y de salida de los trabajadores, no han llevado ese registro diario de las jornadas de trabajo.

La doctrina de las recientes Sentencias de la Audiencia Nacional

Las Sentencias de la Audiencia Nacional de 4 de diciembre de 2015, 19 de febrero de 2.016 y 6 de mayo de 2.016 se han convertido, por su transcendencia práctica, en un verdadero cuerpo doctrinal que sirve de llamada de atención a todas las empresas para empezar a llevar un registro diario de las jornadas de trabajo efectivamente realizadas por los trabajadores.

La doctrina que emana de dichas Sentencias es muy clara: el registro diario de la jornada de los trabajadores se debe cumplir por todas las empresas obligatoriamente, pues sin dicho cumplimiento no sería posible que los trabajadores y sus representantes controlasen la realización o de horas extraordinarias y si, en caso de realizarse, se cumplen los límites establecidos legalmente.

La Audiencia Nacional recuerda que la previsión del artículo 35.5 del Estatuto de los Trabajadores es procurar al trabajador un medio de prueba documental para acreditar la realización de horas extraordinarias, prueba sumamente difícil de llevar a cabo sin ese registro diario (recordemos lo señalado arriba de su necesidad de probarse “hora a hora” y “día a día”)

Asimismo, la Audiencia Nacional aclara que la obligación no es de registrar las horas extraordinarias sino la jornada diaria trabajada y recuerda que una jornada diaria puede prolongarse sin que se produzcan horas extraordinarias, que sólo concurrirían cuando se supere, en cómputo anual, la establecida en el Convenio Colectivo.
Añade la Audiencia Nacional que no es impedimento para cumplir con dicha obligación de registro la existencia de complejidad horaria en la empresa, ni el hecho de que una parte de la jornada pueda llevarse a cabo fuera del centro de trabajo, pues el hecho de saber cuál ha sido efectivamente la jornada es de interés no sólo del trabajador, sino también de la empresa, haciendo, por tanto, que el tiempo de trabajo sea “transparente”, “… evitando desbordamientos de la jornada pactada, que nunca podrían acreditarse”.

Las consecuencias prácticas de esta doctrina

Aquellas empresas que aún no tengan instaurado un sistema automático de entrada y salida o fichaje, deben de tener un registro manual escrito y firmado por cada uno de los trabajadores, en donde se recojan las horas de entrada y de salida diarias, y un resumen mensual que se debe de entregar a cada trabajador.

Por tanto, el resumen diario de la jornada efectuada, por tanto:

– Debe estar registrado día a día
– Debe haber un total mensual de horas. Se totalizará mensualmente
– Se debe entregar copia al trabajador, junto con el recibo de salarios, del resumen de todas las horas realizadas en cada mes, tanto las ordinarias como las complementarias u horas extraordinarias.

Las empresas deben conservar los resúmenes mensuales de los registros de jornada durante un periodo mínimo de 4 años.

Este conjunto de sentencias de la Audiencia Nacional llevará, sin duda, por una parte al aumento de los litigios en reclamación de excesos de jornada u horas extraordinarias por parte de los trabajadores, y, por otra, aumentará la labor de la Inspección de Trabajo en relación a la efectiva cotización de esas horas extras, así como el cumplimiento de la obligación, si lo establecido por la Audiencia Nacional finalmente se lleva a una norma jurídica.

Novedades IRPF 2015

Con la llegada del mes de abril se da el disparo de salida a una nueva campaña para la declaración de IRPF, que durará hasta finales de junio. Muchas son las novedades que afectan al contribuyente en un ejercicio, el 2.015, en el que se aprobaron modificaciones tributarias de calado, con mayor o menor acierto, y que, paradójicamente, se han propuesto deshacer en el programa electoral del partido que las llevó a cabo.

1.- CALENDARIO A TENER EN CUENTA
06-04-2016  Inicio servicios telemáticos borrador / declaración

04-05-2016  Inicio servicio de Cita Previa en el Teléfono en el 901 22 33 44 (Lunes a Viernes de 9 a 19h): 4 de mayo al 29 de junio.

10-05-2016  Inicio de la atención presencial (confección / modificación y presentación borradores / declaraciones) en Oficinas.

25-06-2016  Fecha límite domiciliación bancaria

29-06-2016  Último día para solicitar cita previa para atención en oficinas

30-06-2016  Último día de Campaña de IRPF 2015

07-11-2016  Último día segundo plazo

2.- GANANCIAS Y PÉRDIDAS PATRIMONIALES

La reforma fiscal ha eliminado los compartimentos estancos para compensar rendimientos de capital mobiliario con ganancias y pérdidas patrimoniales. Es decir, a partir de 2015 se permite que los rendimientos negativos del capital mobiliario en fondos, acciones u otros derivados, se compensen con las ganancias patrimoniales. El porcentaje de compensación para el presente año será de un 10 por ciento, mientras que para 2016, 2017 y 2018 será del 15 por ciento, del 20 por ciento y del 25 por ciento, respectivamente.

3.- PLANES DE PENSIONES
El importe ha bajado de los 10.000 euros a los 8.000, siempre que no supere el 30 por ciento de los rendimientos del trabajo y actividades económicas, independientemente de la edad.
4.- DIVIDENDOS
La tributación de los dividendos en el IRPF se modifica por completo en 2015. Hasta esta fecha estaban exentos de tributar los primeros 1.500 euros, lo que constituía uno de los incentivos para invertir en empresas que lo repartían. A partir del 1 de enero de 2015, los inversores tendrán que tributar por el cien por cien de las ganancias.
5.- MAYORES DE 65 AÑOS
Las ganancias patrimoniales obtenidas por mayores de 65 años por transmisión de patrimonio no tributarán si se invierten en un activo financiero con rentas vitalicias. Eso se extiende a la venta de segunda vivienda, fondo, bonos o acciones.
Pero para que estén exentos de tributación se deben cumplir una serie de requisitos. Primero es reinvertir el dinero antes de 6 meses en un producto que se rescate a través de rentas vitalicias. El límite establecido es de 240.000 euros, lo que permite que el ahorrador no reinvierta todas las plusvalías, sino que destine solo una parte. En ese caso la exención de tributar sería parcial, proporcional a esa cantidad.
6.- ALQUILERES
Hasta 2015, los propietarios con inquilinos menores de 30 años se podían reducir el cien por cien de los ingresos generados por el alquiler. Sin embargo, a partir de la reforma fiscal se iguala el porcentaje de reducción al 60 por ciento independientemente de la edad del inquilino. Sin olvidar que los gastos que genera el mantenimiento de estas viviendas (tales como impuestos de bienes inmuebles, basuras, comunidad o seguros) son también deducibles.
Sin embargo, desde el punto de vista del arrendatario, se elimina la deducción por alquiler en el IRPF de 2.015 para contratos celebrados después del 1 de enero.
El mantenimiento de la deducción a nivel estatal de contratos firmados antes de dicha fecha, se condiciona de forma específica a que constituya la vivienda habitual del contribuyente. Esta deducción convive con la específica en algunas Comunidad Autonómicas obliga a estar atento a los requisitos para la aplicación de la deducción.
7.- DONATIVOS
Se mejora el régimen de deducción por donativos solidarios. Así, el contribuyente podrá desgravarse un 50% de los primeros 150 euros donados a ONG, fundaciones o cualquier entidad recogida en la ley 49/2002 y un 27,5% del resto de aportaciones, porcentaje que aumenta hasta el 32,5% si la cantidad donada a una misma ONG no ha disminuido en cada uno de los últimos tres años.
8.- MÍNIMOS FAMILIARES Y PERSONALES
Se eleva el mínimo del contribuyente en la declaración de IRPF 2015. Pasando de la cantidad de 5.151 a 5.550 euros. Asimismo se elevan las cantidades en referencia a la edad del contribuyente. Así, cuando el contribuyente tenga una edad superior a 65 años, el importe del mínimo se aumentará en 1.150 euros anuales. Pasando de 6.069 euros a 6.700 euros con la reforma.
Cuando el contribuyente tenga una edad superior a 75 años el importe del mínimo se elevará adicionalmente en 1.400 euros anuales desde los 7.191 hasta los 8.100 euros con la reforma.
En cuanto a los descendientes, se pasa de 1.836 euros a 2.400 euros por el primero; de 2.040 euros a 2.700 euros por el segundo; 3.672 euros a 4.000 euros por el tercero y por el cuarto y siguientes se amplía desde 4.182 euros a 4.500 euros. Además, si el descendiente es menor de 3 años se incrementará a 2.800 euros, desde los 2.244 euros.
9.- EL NUEVO SISTEMA RENTA WEB
La Agencia Tributaria ha puesto en marcha (con algunas disfunciones importantes en su arranque) un novedoso sistema informático denominado Renta Web para el IRPF, el cual permite a los contribuyentes confirmar o modificar su borrador desde cualquier dispositivo electrónico bien sea un smartphone o una tablet.
Este servicio, que sustituye al programa PADRE, lo podrán utilizar todos los contribuyentes, aunque los profesionales y autónomos que perciben rendimientos por actividades económicas deben seguir presentando las declaraciones mediante el programa tradicional.