Reclamación de gastos de formalización de hipoteca
La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2.015, junto con la dictada posteriormente por la Audiencia Provincial de Zaragoza de 28 de diciembre de 2.016, han supuesto un verdadero hito jurídico pues han abierto la puerta a que millones de consumidores puedan reclamar los gastos que, en su día, pagaron al constituir la hipoteca de sus viviendas.
El supuesto de hecho es de fácil comprensión: el Tribunal Supremo declara nulas de pleno derecho las cláusulas establecidas en la escritura de constitución de la hipoteca que obligan al consumidor o parte prestataria al pago a su exclusivo cargo de todos los gastos vinculados a dicha hipoteca.
La base de dicho argumento es el artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios que califica como cláusulas abusivas, en todo caso, “la transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables” (número 2º), así como “la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponde al empresario” (número 3º)
1.- PASOS PREVIOS A LA RECLAMACIÓN
Vd. debe buscar la escritura de constitución de su hipoteca y comprobar, en el cuerpo de la misma, que su Banco, en alguna cláusula, le impuso la obligación de hacerse cargo de todos los gastos derivados de la escritura. En el supuesto de que dicha estipulación no aparezca de forma clara, le recomendamos que nos envíe dicha escritura para comprobar si tiene o no derecho a entablar la reclamación.
2.- ¿QUÉ GASTOS SE PUEDEN RECLAMAR? ¿CUÁNTO SUPONEN EN LA PRÁCTICA?
Los gastos a reclamar son los honorarios que Vd. pagó de Notaría y Registro de la Propiedad por la hipoteca de su vivienda, ojo, no se debe confundir con la escritura de compraventa, así como lo abonado por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (que suele ser la cantidad mayor) y los gastos que le cobró la gestoría (normalmente vinculada al banco) por la tramitación. Los gastos de la tasación del inmueble no son, en opinión de este despacho, reclamables automáticamente y hay que hacer un estudio, caso por caso, de cada supuesto de hecho.
Es esencial que Vd. disponga de las facturas que acreditan los pagos de dichas cantidades, que, normalmente, va a encontrar al final de la escritura (el Modelo 601 de la Comunidad de Madrid o el equivalente en otros Comunidades lo encontrará grapado en la última página de la escritura)
En caso de no encontrar dichas facturas, puede pedir un duplicado en cada uno de los organismos, siendo aconsejable que lo haga a través de nuestro despacho por el retraso e incluso negativa en algunos supuestos.
En la práctica, para que se haga una idea, hemos reclamado por los gastos de una hipoteca de 522.000 euros, que ha dado lugar a una reclamación de 8.763,47 € en la Comunidad de Madrid; en otra de 254.000 euros, estamos reclamando 5.774,25 €
3.- ¿CÓMO SE PUEDE RECLAMAR? ¿QUÉ PLAZOS TENGO PARA RECLAMAR?
La reclamación consta de dos fases:
3.1.- Reclamación extrajudicial al Banco
Una vez que disponga de toda la documentación (recordamos: escritura de hipoteca, facturas de Notaría, Registro, Gestoría y Modelo 601), se debe hacer una reclamación previa al Servicio de Atención al Cliente de la entidad con la que contrató su hipoteca, escrito al que debe adjuntar toda la documentación.
Es importante que huya de reclamaciones que se encuentren en Internet, modelos estereotipados, etc. Le recordamos que Ortiz Sierra Abogados cobrará sus honorarios, como describimos abajo, por todo el procedimiento, por lo que le aconsejamos que deje su redacción en nuestras manos, ya que es muy diferente una reclamación de una hipoteca que continúa pagándose a otra ya cancelada, por ejemplo, o reclamaciones de matrimonios ya divorciados, etc. Insistimos en que cada supuesto es diferente, y, como ya sucedió con las participaciones preferentes, se debe individualizar para asegurar el éxito en su reclamación.
3.2.- Reclamación judicial
En caso de que la entidad financiera no conteste en el plazo de 2 meses o conteste de forma negativa (lo cual, es de esperar) hay que formular demanda judicial ante el Juzgado donde el banco tenga su sucursal abierta o ante el de su domicilio actual.
La reclamación se hace efectiva de forma judicial mediante la presentación de la correspondiente demanda, que debe ir firmada por Procurador ejerciente y por Abogado en ejercicio si la cuantía reclamada es superior a 2.000 euros.
Los trámites posteriores son diferentes si la cuantía reclamada es superior a los 6.000 euros (pues se trata de un Juicio Ordinario) o inferior (Juicio Verbal), oscilando su duración en función de cada partido judicial y de cada juzgado, pero pudiéndose establecer un plazo medio de entre 6 y 12 meses para el Juicio Verbal y de entre 12 y 18 meses para el Juicio Ordinario.
3.3.- Plazos para reclamar
La acción de nulidad de pleno derecho de una cláusula como la que impugnamos es imprescriptible, por lo que se podría reclamar en cualquier momento; sin embargo, nuestra experiencia aconseja reclamar en el plazo de 4 años desde diciembre de 2.015, es decir, hasta diciembre de 2.019 por ser dicho plazo el de la acción de nulidad relativa.
Con respecto a hipotecas ya abonadas por completo, no aconsejamos reclamar aquéllas que se terminaron de pagar antes de diciembre de 2.011.
4.- FIN DEL PROCEDIMIENTOS Y HONORARIOS
La reclamación terminará con Sentencia, pudiendo plantearse diferentes escenarios.
- Si la sentencia acoge de forma total nuestras pretensiones, condenará a la entidad bancaria a devolverle todos los gastos, así como los intereses legales desde la interposición de la demanda y las costas judiciales, por lo que nuestros honorarios serán abonados por la parte contraria.
- Puede ser que la sentencia estime sólo parcialmente la demanda, al considerar que algunos de los conceptos reclamados no proceden (por ejemplo, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es el concepto más controvertido en la práctica). En este caso, al no haber condena en costas hacia la entidad, en su calidad de cliente de Ortiz Sierra Abogados sólo se le cobrará el 8% de la cantidad total percibida por Vd.
- Aunque no es deseable ni probable, se le debe advertir que, al no haber todavía una jurisprudencia consolidada, la sentencia podría ser contraria a nuestras pretensiones, por lo que cabe una condena en costas, es decir, que Vd. debe abonar los gastos de abogado y procurador del banco.
Debe tener en cuenta que en reclamaciones superiores a 2.000 euros es preceptivo ser representado por Procurador.
5.- FORMA DE CONTACTO
Si está interesado en la revisión de su escritura y en el cálculo de los gastos que tendría derecho a reclamar, así como a ampliar la información aquí contenida, lo puede hacer a través de una triple vía:
- Solicitando directamente una cita en nuestro despacho de Majadahonda o de Madrid en el teléfono 91 639 66 93; le recordamos que dicha consulta es sin compromiso y no tiene coste alguno para Vd.
- Enviando una copia de la documentación, adjuntando sus datos de contacto a la dirección postal : Ortiz Sierra Abogados, Calle Puerto de los Leones, 2 – 1º Oficina 7 28.220 Majadahonda (Madrid)
- Enviando una copia escaneada de la documentación al correo electrónico info@ortizsierra.com
